El presente informe, “DESAFÍOS Y PROPUESTAS PARA LA INDUSTRIA DE LA IMPERMEABILIZACIÓN EN CHILE”, sintetiza los hallazgos y recomendaciones que emergieron del Encuentro Academia–Industria: Soluciones Innovadoras para la Impermeabilización y Techos Verdes. Dicho evento, organizado por el Centro Interdisciplinario para la Productividad y la Construcción Sustentable CIPYCS en la Pontificia Universidad Católica de Chile, congregó a diversos actores del mundo académico y empresarial con el fin de analizar los retos técnicos y oportunidades en estas áreas para la construcción sustentable.
A continuación, se detallan los principales desafíos identificados y las propuestas de mejora consensuadas durante esta jornada:
1. Marco Normativo y Regulatorio para Sistemas de Impermeabilización en Construcción
La calidad, durabilidad y confiabilidad de los sistemas de impermeabilización se ven afectadas por la falta de un marco normativo. Por ejemplo, la inexistencia de estándares de espesor mínimo para los materiales impermeabilizantes. Esta omisión fomenta malas prácticas tanto en la selección y uso de materiales como en los métodos de instalación, incentivando una cultura que priorice el bajo costo sobre el desempeño a largo plazo.
Diagnóstico de la Situación Actual y sus Consecuencias
· Inexistencia de Estándares de Espesor Mínimo: Una carencia es la ausencia de normativa que defina los espesores mínimos requeridos según el tipo de material impermeabilizante y sus condiciones específicas de uso. Esto provoca subdimensionamiento (comprometiendo severamente la durabilidad y llevando a fallas prematuras) y sobredimensionamiento ocasional (generando sobrecostos innecesarios sin beneficio técnico comprobado), imposibilitando asegurar un desempeño mínimo consistente.
· Normativa General Opcional y Fragmentada: El carácter no obligatorio de las normas técnicas existentes y la falta de consenso técnico generan heterogeneidad en las prácticas constructivas, afectando la uniformidad y la calidad.
· Barreras de Acceso a Normas Existentes: El costo y la dificultad para acceder a las pocas normas técnicas disponibles limitan su conocimiento y aplicación, especialmente por parte de instaladores y pequeñas empresas, perpetuando el desconocimiento de buenas prácticas.
· Cultura de Bajo Costo Priorizada: La tendencia a priorizar el precio sobre la calidad técnica incentiva el uso de materiales de menor desempeño y métodos de instalación apresurados o inadecuados, donde el control de espesor es a menudo ignorado.
· Materiales No Estandarizados e Instalación sin Certificación: La coexistencia de productos de calidades muy dispares sin un sistema de certificación, junto con fallas recurrentes en la aplicación por falta de capacitación de la mano de obra, potencian los problemas derivados de la ausencia de directrices normativas.
Necesidades Urgentes y Líneas de Acción Propuestas Para establecer una base sólida de calidad y profesionalizar el sector, se requiere con urgencia:
· Desarrollar y Oficializar Estándares de Espesores Mínimos como Prioridad: Crear y establecer como obligatoria una norma técnica detallada que especifique los espesores mínimos de aplicación para los diferentes tipos de tecnologías y materiales de impermeabilización, considerando factores como tipo de sustrato, uso previsto, exposición climática y vida útil esperada.
· Establecer la Obligatoriedad y Acceso Universal a Normas Técnicas Relevantes: Asegurar que todas las normas técnicas clave para la impermeabilización sean de cumplimiento mandatorio y fácilmente accesibles (gratuitas o subvencionadas) para todos los actores del rubro.
· Establecimiento de Exigencias Legales dentro del Marco Regulatorio Vigente: Se propone que las normativas técnicas de impermeabilización, una vez desarrolladas y consensuadas, se incorporen formalmente como requisitos obligatorios dentro de la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC) y su Ordenanza General (OGUC). Actualmente, este marco general no detalla exigencias específicas para la impermeabilización; por lo tanto, esta integración es crucial para conferirles el peso legal necesario, asegurar su cumplimiento y facilitar una fiscalización efectiva por parte de las autoridades competentes.
· Implementar un Sistema de Certificación Obligatoria: Tanto para los materiales de impermeabilización (asegurando una calidad mínima) como para la competencia técnica de las empresas e instaladores.
· Estandarizar los Procesos de Inspección en Obra: Mediante el desarrollo y la implementación de plantillas de inspección (checklists) uniformes que aseguren la revisión de puntos críticos, incluyendo la verificación de espesores.
2. Capacitación y Certificación de Competencias en Impermeabilización
El conocimiento técnico y las habilidades prácticas del personal involucrado son los pilares para el éxito de cualquier sistema de impermeabilización, un área con importantes brechas actualmente.
Diagnóstico de la Situación Actual y sus Consecuencias
· Ausencia de Formación Específica Formal: La impermeabilización no es una materia abordada con profundidad (o a veces ni siquiera mencionada) en las mallas curriculares de carreras técnicas y profesionales (arquitectura, construcción civil, ingeniería). Esta falta de base formativa perpetúa el desconocimiento y las malas prácticas.
· Sistema de Certificación de Instaladores Inexistente o Fragmentado: No hay un modelo unificado u obligatorio para certificar las competencias de los aplicadores. Las certificaciones existentes suelen ser voluntarias y específicas de cada marca, sin un estándar mínimo transversal reconocido. Esto dificulta la verificación de la idoneidad de los instaladores.
· Desafíos en la Transferencia de Conocimiento Interno: Dentro de las empresas, la alta rotación de personal representa un riesgo constante de pérdida de conocimiento y experiencia. La falta de protocolos para la formación interna y la transferencia de conocimiento dificulta mantener estándares consistentes.
Necesidades Urgentes y Líneas de Acción Propuestas Para elevar el nivel técnico del capital humano, se requiere:
· Incorporar Contenidos en la Educación Formal: Incluir módulos o cursos específicos sobre principios, tecnologías y buenas prácticas de impermeabilización en los programas de estudio de universidades, institutos profesionales y centros de formación técnica relacionados con la construcción.
· Diseñar un Sistema Dual de Certificación de Competencias:
o Certificación Homologada: Otorgada por entidades técnicas independientes y reconocidas, que valide conocimientos y habilidades generales mínimas para instaladores.
o Certificación por Marcas: Mantenida por los fabricantes/proveedores, enfocada en la correcta aplicación de sus sistemas específicos, complementando la certificación homologada.
· Fomentar y Protocolizar la Formación Interna: Incentivar a las empresas a desarrollar programas estructurados de capacitación y traspaso de conocimiento para sus trabajadores, asegurando la continuidad de las buenas prácticas a pesar de la rotación.
3. Diseño, Especificaciones, Integración y Coordinación de Actores en Impermeabilización
El resultado de los trabajos de impermeabilización se relaciona con la planificación desde las fases iniciales del diseño, su integración con otras especialidades constructivas, y la comunicación y coordinación entre todos los participantes del proyecto. Las prácticas actuales a menudo muestran áreas de mejora en estos aspectos.
Diagnóstico de la Situación Actual y sus Consecuencias
· Falta de Consideración Temprana del Diseño de Impermeabilización: Proyectos que no consideran la impermeabilización desde el inicio pueden resultar en detalles constructivos que comprometen la solución o aumentan su complejidad y costo de ejecución.
· Falta de Sincronización con la Obra Gruesa: La impermeabilización, en ocasiones, no se planifica ni coordina temporal y espacialmente con la ejecución de la estructura principal y otras partidas, lo que puede generar incompatibilidades, daños a sistemas ya instalados, o una preparación insuficiente de los sustratos.
· Ausencia en Especificaciones Técnicas y Limitaciones en Fiscalización ITO: La no inclusión de la solución de impermeabilización con detalle en las Especificaciones Técnicas (ET) del proyecto impide al Inspector Técnico de Obra (ITO) controlar su ejecución y el cumplimiento de estándares.
· Brechas de Conocimiento entre Participantes: Diferencias en el nivel de entendimiento técnico sobre impermeabilización entre quienes diseñan, solicitan el trabajo, construyen e instalan, pueden llevar a especificaciones no idóneas y supervisión insuficiente.
· Presiones Económicas que Influyen en Decisiones Técnicas: La urgencia por reducir costos y plazos puede conducir a la toma de decisiones técnicas inconvenientes en impermeabilización, como modificar especificaciones por alternativas de menor precio o ejecutar trabajos sin seguir protocolos.
· Persistencia de Prácticas Constructivas con Errores Recurrentes: Se observan patrones de errores en obra (ej. mala preparación de sustratos, ejecución incorrecta de detalles críticos), producto de una combinación de formación insuficiente, supervisión laxa y una cultura que no siempre fomenta la mejora continua.
Necesidades Urgentes y Líneas de Acción Propuestas Para mejorar la planificación, la integración de la impermeabilización y la colaboración entre los actores, se identifica la necesidad de:
· Integrar la Impermeabilización en la Planificación Temprana del Proyecto: Asegurar que la impermeabilización sea considerada desde las fases iniciales, incluyéndola como un tema en las reuniones técnicas de obra para su coordinación con otras especialidades.
· Fomentar el Uso de BIM (Building Information Modeling): Incorporar las soluciones y detalles de impermeabilización dentro de los modelos BIM del proyecto. Esto permite visualizar interferencias, coordinar detalles y mejorar la planificación general.
· Exigir un Proyecto/Especificación Detallada de Impermeabilización: Hacer obligatorio que cada proyecto incluya un capítulo o apartado específico y detallado sobre impermeabilización en las ET. Esto guía la ejecución y habilita al ITO para fiscalizar su cumplimiento.
· Fortalecer la Revisión Técnica de Proyectos y la Supervisión de Ejecución: Reforzar el análisis de las especificaciones de impermeabilización en la etapa de diseño y aumentar el rigor en la supervisión durante la ejecución, asegurando el seguimiento de buenas prácticas y el uso de los materiales especificados.
· Impulsar la Profesionalización y la Adopción de Buenas Prácticas: Fomentar un cambio cultural en el sector hacia la calidad y la mejora continua, apoyado por programas de formación, certificación de competencias y la adopción de estándares, con el fin de reducir errores sistemáticos.
4. Gestión Postventa, Mantención y Durabilidad de la Impermeabilización
La vida útil y el desempeño a largo plazo de los sistemas de impermeabilización no solo se definen en la etapa de diseño y construcción, sino que dependen de una gestión postventa que incluya un mantenimiento adecuado, una información completa al usuario final y un marco regulatorio que clarifique responsabilidades y promueva la conservación. Actualmente, existen brechas en estos aspectos que afectan la durabilidad de las edificaciones.
Diagnóstico de la Situación Actual y sus Consecuencias
· Falta de Regulación Específica y Cultura de Mantención Preventiva en Impermeabilizaciones: No existe una normativa que establezca la obligatoriedad o las responsabilidades detalladas para la mantención periódica de los sistemas de impermeabilización, quedando esto usualmente a criterio del usuario o de la administración del inmueble. Esto se complementa con una ausencia general de cultura de revisión preventiva; predomina una actitud reactiva, donde solo se interviene ante fallas evidentes, permitiendo que deterioros menores evolucionen, lo que acorta la vida útil del sistema y eleva los costos de reparación.
· Falta de Información Clave para el Cliente/Usuario Final: El comprador o usuario de una edificación usualmente carece de información suficiente y específica sobre los sistemas de impermeabilización instalados, su importancia, las diferencias de calidad, las necesidades de mantenimiento y las consecuencias a largo plazo de optar por soluciones de estándar inferior o de un cuidado inexistente.
· Distribución Actual de Responsabilidades y Carencias en Periodicidad de Mantención:
o Responsabilidades entre partes: Durante los plazos de garantía del Artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) (ej. 5 años para elementos constructivos como impermeabilizaciones, desde la recepción definitiva), la responsabilidad por fallas imputables al diseño, ejecución o materiales recae en el propietario primer vendedor.
o Responsabilidad de Mantención Continua Post-Garantía: Expirados dichos plazos, o para labores de conservación no derivadas de un vicio original, la responsabilidad por la mantención de elementos comunes impermeabilizados es de la comunidad de copropietarios (Ley N° 21.442), ejercida a través del administrador.
o Falta de Periodicidad Mínima Obligatoria para Mantención: La legislación actual (Ley N° 21.442 y su Reglamento) no fija una periodicidad mínima obligatoria para la inspección o mantenimiento de sistemas de impermeabilización. Esto queda al arbitrio de Reglamentos de Copropiedad, recomendaciones técnicas y la diligencia de la administración.
Necesidades Urgentes y Líneas de Acción Propuestas Con el fin de mejorar la protección del patrimonio inmobiliario, asegurar la durabilidad de las edificaciones, reducir la conflictividad y promover una cultura de mantenimiento preventivo, se considera pertinente proponer las siguientes mejoras regulatorias y de gestión:
· Incorporar Directrices Específicas sobre Mantención de Impermeabilizaciones en la Ley de Copropiedad o su Reglamento: Se propone que el Reglamento de la Ley N° 21.442 (D.S. N° 8/2023 MINVU) establezca la obligación para las administraciones de condominios de adoptar y ejecutar planes de mantenimiento preventivo para los principales sistemas de impermeabilización (cubiertas, fachadas, subterráneos, etc.). Estos planes deberían basarse en las mejores prácticas técnicas, recomendaciones de fabricantes y guías técnicas reconocidas (MINVU, CChC). Adicionalmente, se podría establecer que el Reglamento de Copropiedad de cada condominio deba referenciar guías aplicables o definir un marco para su propio plan de mantenimiento, incluyendo responsables y financiamiento.
· Fortalecer el Contenido Obligatorio de los Manuales de Mantenimiento a Entregar por el Primer Vendedor: Se propone una modificación normativa (al Reglamento de la Ley N° 21.442 o a la LGUC) que establezca la obligación para el propietario primer vendedor de entregar un “Manual de Uso, Operación y Mantenimiento de los Bienes Comunes” detallado. En lo referente a impermeabilización de bienes comunes, este manual debería contener como mínimo:
o Identificación de sistemas instalados (material, marca, proveedor, áreas).
o Especificaciones técnicas y planos de detalle de la impermeabilización aplicada.
o Vida útil esperada con mantenimiento adecuado.
o Recomendaciones del fabricante/proyectista para inspección, limpieza y mantenimiento preventivo.
o Periodicidades mínimas recomendadas para inspecciones y mantenimientos, diferenciando por sistema y exposición.
o Procedimientos básicos de cuidado y advertencias sobre usos incompatibles.
· Promover la Cultura de Mantención Preventiva y la Información al Usuario: Complementario a las medidas regulatorias, desarrollar guías de buenas prácticas y campañas de concienciación dirigidas a usuarios, administradores y copropietarios sobre la importancia y los beneficios de realizar inspecciones y mantenciones periódicas para preservar la inversión, entender el funcionamiento de los sistemas y evitar daños mayores.
5. Impacto Esperado de la Mejora
La implementación conjunta de las diversas propuestas y mejoras analizadas para el sector de la impermeabilización en Chile apunta a generar una transformación positiva y multifacética, cuyos principales impactos esperados se pueden resumir en:
1. Mejora Sustancial en la Calidad, Durabilidad y Seguridad de los Sistemas:
o Se lograrían sistemas de impermeabilización con un desempeño más predecible y una vida útil prolongada, gracias a la aplicación de espesores adecuados y criterios técnicos.
o Se elevaría y homogeneizaría la calidad constructiva a nivel sectorial, estableciendo un estándar mínimo consistente.
o Se reduciría la incidencia de fallas prematuras, filtraciones y los consecuentes daños estructurales o de habitabilidad, incrementando la seguridad general de las edificaciones.
o Se asegurarían soluciones constructivas técnicamente fundamentadas que optimicen el desempeño a largo plazo.
2. Optimización de Costos y Eficiencia General:
o Se minimizarían los gastos asociados a reparaciones prematuras y se evitaría el uso innecesario o insuficiente de materiales, optimizando los costos tanto iniciales como del ciclo de vida completo de los sistemas.
3. Fortalecimiento y Profesionalización del Sector:
o Se dispondría de una mayor certeza técnica y legal para todos los actores involucrados (diseñadores, constructores, instaladores, mandantes).
o Avanzaría la profesionalización efectiva del rubro, con una fuerza laboral más calificada, y se incrementaría la credibilidad y confianza general en el sector.
o Se mejorarían la sincronización y colaboración entre las partes, reduciendo conflictos en obra y controversias contractuales.
o Se establecerían mecanismos más efectivos para el aseguramiento de la calidad, incluyendo una fiscalización formal.
o Se fomentaría una competencia en el mercado más equilibrada, basada en la calidad técnica y el respaldo ofrecido.
4. Mejoras en la Planificación, Gestión Postventa y Experiencia del Usuario:
o Los proyectos de impermeabilización estarían mejor concebidos desde sus etapas iniciales.
o Se clarificarían las responsabilidades y expectativas en la etapa de mantención postventa.
o Se fomentaría una gestión proactiva y preventiva en las comunidades respecto al cuidado de estos sistemas.
o Los usuarios, administradores y mandantes estarían mejor informados para tomar decisiones de compra, uso y mantenimiento.
